Vous cherchez un local pour votre activité ? Vous avez probablement entendu parler de bail commercial et de bail professionnel. Mais quelle est la différence entre les deux ? Lequel choisir selon votre situation ? On vous dit tout sur le bail commercial, le bail professionnel, et leurs spécificités pour le locataire, ses droits et le contrat de location !

Vous ouvrez un commerce, un restaurant, un atelier, ou une entreprise industrielle ? Direction le bail commercial ! Pour bénéficier du statut des baux commerciaux, vous, en tant que locataire, devez remplir 4 conditions :

1. Signer un contrat de bail commercial (écrit ou verbal)

2. Le local commercial doit servir à une activité commerciale, artisanale ou industrielle

3. Vous devez exploiter un vrai fonds de commerce dans le local commercial

4. Être immatriculé au RCS ou au RNE

C'est un engagement sur une durée minimale de 9 ans (3/6/9), qui donne au locataire le droit au renouvellement du bail commercial et le droit de rester dans les lieux. Vous pouvez partir tous les 3 ans si besoin. Le loyer du bail commercial est négocié au départ et peut être révisé régulièrement selon l'indice des loyers des activités tertiaires (ILAT) ou une clause d'échelle mobile. Le locataire a également le droit de céder son bail commercial ou de sous-louer, sauf indication contraire. Et en fin de bail commercial, vous avez droit à une indemnité d'éviction si le propriétaire (bailleur) ne veut pas renouveler.

Attention, en tant que locataire, vous devez respecter la destination du bail commercial, c'est-à-dire les activités autorisées par le bailleur. En cas de changement, il faut vérifier que c'est OK avec le règlement de copropriété.

Pas envie de vous engager sur 9 ans ? Il existe aussi le bail précaire, plus court mais dans le cadre du bail commercial. Idéal pour tester votre activité ou ouvrir une boutique éphémère ! Le loyer du bail précaire est souvent plus élevé que celui d'un bail commercial classique.

Pensez à vérifier que votre contrat de bail commercial écrit contient bien toutes les mentions obligatoires (durée du bail, révision du loyer, cession...). Le bailleur doit également vous fournir tout un tas de documents :

• État des lieux
• Annexe environnementale (si surface ⩾ 2000 m2)  
• Liste des charges, impôts et taxes
• Liste des travaux réalisés et prévus
• Diagnostic de performance énergétique (DPE)
• État des risques naturels et technologiques (ERNT) de moins de 6 mois

Pour le reste, vous êtes libre de négocier avec le bailleur votre bail commercial, notamment en ce qui concerne le montant du loyer !

Bref, le bail commercial, c'est du solide pour voir venir et développer sereinement votre affaire sur le long terme, tout en garantissant les droits du locataire.

Vous êtes profession libérale réglementée (avocat, médecin, expert-comptable...) ou non (consultant, conseil...) ? Ici, c'est bail professionnel ! Plus souple que le bail commercial, il concerne les locaux à usage strictement professionnel (pas de partie habitation, sauf bail mixte). Le locataire d'un bail professionnel bénéficie de certains droits, bien que moins étendus que ceux du bail commercial.

La principale différence entre bail commercial et bail professionnel est la durée : minimum 6 ans pour le bail professionnel (et non 9 ans). Le bail professionnel est automatiquement reconduit pour la même durée après ces 6 ans, sauf si le bailleur ou vous-même, en tant que locataire, y mettez fin.

Comment ? Le bailleur peut vous prévenir 6 mois avant la fin du bail professionnel qu'il ne veut pas renouveler. Pas d'indemnités pour vous dans ce cas, car pas de droit au renouvellement du bail professionnel, contrairement au bail commercial !

De votre côté, vous pouvez partir à tout moment en respectant un préavis de 6 mois. Pour cela, envoyez une lettre recommandée avec accusé de réception ou faites appel à un commissaire de justice.

Le contrat de bail professionnel doit obligatoirement être écrit et contenir des infos sur :

• L'identité des parties
• La description du local
• La durée du bail professionnel (⩾ 6 ans) et le loyer (montant, révision...)
• Les charges et le dépôt de garantie
• Les obligations de chacun

Un état des lieux contradictoire doit être établi à l'entrée et à la sortie. Le bailleur doit aussi fournir le DPE et l'ERNMT.

Cette formule plus souple peut très bien vous convenir si vous n'avez pas besoin des protections du bail commercial. Vous avez peut-être besoin de moins vous engager dans la durée. Et votre profil de professionnel libéral est très recherché par les bailleurs, ce qui peut vous permettre de négocier un loyer avantageux !

Commercial ou professionnel ? Pour résumer, cela dépend de votre métier et de vos objectifs !

Le bail commercial, c'est l'idéal pour installer durablement son activité commerciale, artisanale ou industrielle et sécuriser son business. Mieux vaut viser cette formule si vous misez sur le long terme et un lieu fixe pour votre clientèle. Le locataire d'un bail commercial bénéficie de droits étendus, comme le droit au renouvellement du bail.

Le bail professionnel conviendra bien aux professions libérales, réglementées ou non, qui ont besoin d'un lieu pour exercer sans avoir un vrai commerce à protéger sur la durée. Le loyer d'un bail professionnel est souvent plus avantageux que celui d'un bail commercial, car le locataire n'a pas les mêmes droits et protections.

Dans tous les cas, faites-vous bien conseiller pour rédiger un contrat de bail adapté à votre situation. C'est la clé pour exercer en toute sérénité dans vos futurs locaux ! N'hésitez pas à négocier le loyer et les conditions du bail avec votre bailleur pour obtenir les meilleures conditions possibles.

Le bail professionnel et le bail commercial répondent à deux types de réglementations bien distinctes. Le tableau ci-dessous récapitule les principales différences.